聚焦財經熱點,緊跟業界前沿。

步入城市更新時間

本文來源于:財經新地產 2021/11/11

經營思維下,以多維度的創新破局城市“微”更新

城市微更新:

未來十年,也是城市更新的十年。

其一, “十四五”規劃明確提出實施城市更新行動,城市更新首次寫入《政府工作報告》中。而為深入貫徹黨的十九屆五中全會精神和“十四五”規劃綱要部署要求,指導各地積極穩妥實施城市更新行動,住建部發布了《在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》,防止沿用過度房地產化的開發建設方式,大拆大建,急功近利等問題。

其二,各級城市行動已在路上。例如,廣州開始針對城市更新進行立法,將成為繼深圳之后的第二個具有城市更新條例的城市;北京市政府就城市更新行動發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》,統籌城市更新推進動作 ;上海“十四五”期間拆除重建面積可達 280 萬平方米,被業內視為上海城市更新最后的窗口期;川渝城市群以“城市體檢”推動城市更新進程 ……

其三,佳兆業今年發布的《2021 年全國城市更新政策行業報告》指出,按每年 2% 的城市更新速率計算,城市更新迎來 10 萬億元級市場。

在這樣的時代語境下,究竟如何把城市中的空間場景、多元資本、藝術文化等產業生態有機微更新,再定義“城”“市”“人”呢? 此外,城市“微”更新也暗含著,其類似毛細血管,更是一種細致入微,且強調“產業 + 商業 + 辦公 + …… ”生態圈的耦合營造。那么,告別大拆大建的日子,城市更新將會是什么樣子?

——編者按   

 

2021年,在“城市更新”發展史上將會是一個重要的年份。

首次寫入政府工作報告中的“城市更新”在8月又迎來一紙重磅文件。住建部先在當月上旬就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》向社會公開征求意見,隨即于月末發布《在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。文件提出,一方面嚴控城市大拆大建及大規模搬遷的行為:原則上老城區更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%,拆建比不宜大于2,居民就地、就近安置率不宜低于50%;另一方面要確保住房租賃市場的供需平穩,住房租金年度漲幅不超過5%。

“這幾個指標一出來,意味著要改變過去開發思維,城市更新的主體應該是經營思維的更新,以拆除重建為主的開發式城市更新只能作為補充。”北京愿景集團董事長陶紅兵在接受財經新地產采訪時強調,這也是今年以來城市更新領域最大的變化,即從以“拆”為主走向了以“留”為主。

知行資本管理合伙人徐紹義則將過往的城市更新分為四個階段:

第一階段,八十年代末九十年代初:以政府主導的舊城改造,目標是完善民生配套。

第二階段,1990-1998年:國資的開發主體承接國家戰略,實施了若干城市更新項目。例如上海陸家嘴集團與上海文廣集團、浦東區政府自1990年聯合開發的陸家嘴金融區,占地28平方公里,14年間總投資額超過100億美元。

第三階段,1998-2010年:1998年起國家推行住房貨幣化和保障制度,民營房企開始嶄露頭角并逐漸崛起。例如2002年世博會由上海世博土地控股有限公司、上海世博(集團)有限公司領銜開發6.68平方公里的園區,投資額180億元。同年上海楊浦的兩家國資開發企業,依托歷史濱水工業區,操刀楊浦濱江南段項目。

但遺憾的是,這階段的很多舊改項目被評價為大規模、高速無序、簡單粗暴。此階段城市改造使得公共性不足、歷史文脈斷裂、生態破壞等諸多問題堆積產生,城市無法實現可持續發展,城市適應力與生命力衰弱喪失。

第四階段,2010年以來:房企抓住機遇,全面發展。部分頭部企業將眼光從住宅轉向城市。

例如,目前,華潤置地正在大灣區主導多個城市片區整體改造工程,涉及舊工業區、城中村、舊住宅區、土地整備、大片區統籌等多種改造類型,承擔實施主體、前期服務商、城市更新項目顧問等多種角色。而立足灣區,華潤置地的城市更新觸角也逐漸走向全國,并成為公司可持續發展的新增長極。卓越集團于2013 年成立城市更新集團,在深圳實施了黃崗舊商業區改造、崗廈舊城中村改造、鹽田橋東舊住宅區改造等多個大型項目。萬科原定位為三好住宅供應商,2014 年延展為城市配套服務商,2018 年再迭代升級為城鄉建設與生活服務商。2015 年金茂提出公司戰略升級為城市運營商,同年佳兆業將置業集團更名為城市更新集團。

而以滬廣深等地為代表的城市更新,其歷程演變上雖有明顯差異,但最終的趨勢殊途同歸。這種“殊途同歸”,在仲量聯行發布的最新城市更新白皮書《煥新中央活力,邁向國際城市》(下稱“白皮書”)中概況為5個方面。

第一,參與主體從政府大包大攬逐步演變為政府主導背景下的多方共謀,對小地塊改造提供了更多的可能性;

第二,改造模式從大拆大建逐步演變為因地制宜的拆、改、留、修、保多元舉措;

第三,更新方向從政府制定更新計劃自上而下、層層分解的供給模式,逐漸演變為統籌方、權益人業主、社區團體等可自發申請更新的供需雙向模式;

第四,更新目標從單純的增加人均住房面積,提供城市發展用地,逐步演變為多維度促進城市產業及活力的全面綜合發展;

第五,更新制度建設是基于在多個城市的實踐上,相互借鑒,不斷延伸完善,制度逐漸系統化、精細化。

破局  創新政策探索

6月,北京市政府就城市更新行動發布《北京市人民政府關于實施城市更新行動的指導意見》,涉及規劃、土地、資金等政策,以統籌城市更新推進動作,并有三個鼓勵,即鼓勵市場主體投入資金參與城市更新,鼓勵不動產產權人自籌資金用于更新改造,鼓勵金融機構創新金融產品支持城市更新。

8月公示的《上海城市更新條例(草案)》征求意見稿,在原有的強調政府統籌、社會資本及公眾權益多方參與的基礎上,提出了三個新的嘗試,即嘗試明確了雙軌制的更新主體模式,嘗試提出了容積率轉移的新經濟模型,嘗試提出了突破土地招拍掛限制的用地保障審批路徑。

10月,廣州市住房和城鄉建設局印發《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見(征求意見稿)》,面向社會公開征詢意見。

……

“自去年10月十九屆五中全會明確提出 ‘實施城市更新行動’后,地方表現積極,但也有問題出現。”徐紹義言道。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人紀剛也在今年4月公開表示過,“最早改造的審批只是屬于消防驗收。最近這幾年,政府隨著需求創造了一系列的,比如說聯合辦公、聯合審批,使得這種城市更新改造的過程越來越規范化。”

與此同時,城市更新也遇到了一個比較大的瓶頸——土地年限的問題。因為在中國商業年限是40年,寫字樓是50年,基本上改造樓剩下的年限只有20多年,甚至有的少于20年。無論是有改造項目計劃,還是在項目改造后待出售的時候,對于未來的不確定性,這一點給投資人帶來一定的挑戰。彼時紀剛就呼吁:“目前沒有法律法規給予一個明確的答案,投資人希望盡快有政策出臺,能夠從政策角度理清這個年限怎么設定將會合規合理。”

徐紹義預測,住建部將會同相關部門牽頭組織完善頂層制度設計,指導區域協調發展、城市高質量發展與歷史文化和城市風貌保護。

而白皮書中進一步指出,更聚焦于城市核心區域的城市更新,業態功能的創新復合對現有法規及管理機制提出了更多的挑戰。在去地產化的大背景下,作為驅動城市發展的核心舉措,城市更新承擔著社區改造的重任,亟需在“政策性手段”和“經營性手段”兩個維度實現破局。

其中,政策性破局涉及鼓勵自主更新、彈性土地用途變更、容積率轉移平衡、“邊角地”等存量土地并入規劃范圍、創新業態五年過渡期先行發展;經營性破局包括配套公共服務設施運營權,存量用地轉型發展文創、科創等產業用途,城市更新(類)REITs,稅收獎勵返還,騰退及保護修繕補貼。

破局  多元主體創新探索

第一太平戴維斯華北區高級董事、天津及分公司總經理兼第一太平戴維斯中國可持續發展委員會副主席岐曉弟告訴財經新地產,由天津城投集團聯合中交集團、中國中鐵、中國中冶、中國電建、中國金茂、中海地產、華潤置地、保利發展、綠城中國、平安不動產、富力集團、天津建工、中國建筑等企業共同發起設立的總規模600億元的天津城市更新基金已經成立,將定向用于天津老舊小區改造提升和城市更新項目。

“各大企業集團在天津城市更新領域形成了強強聯合的集約作戰模式,有助于發揮各方在項目規劃、工程建設、產業導入、資產運營等方面的優勢,更有成效地推進天津老舊小區和城市更新項目實施落地。”岐曉弟續稱。

無獨有偶。6月,上海市宣布成立全國落地規模最大的城市更新基金,總規模約800億元?;鸲ㄏ蛴糜谕顿Y舊區改造和城市更新項目,促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護,上海地產集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資簽署戰略合作協議。

而在各地紛紛成立城市更新基金的背后,是一種多元主體賦能金融的試水與探索,參與方包括了本地國企、大型房企以及險資等。

對于創新的城市更新金融,或經濟理論界所稱的“金融化(Financialisation)”,徐紹義認為,為解決城市更新的需求,必須有更多的創新金融方案、模式與結構,激活一潭春水。

“金融化”被國際學術界認為是“經濟利益范圍逐步延展與深化的過程”。“金融化”需要央行、銀保監會、中央與地方財政、地方城投平臺等主體,與住建部門形成合力,在政策與監管方面積極嘗試與探索,指引政策性與商業銀行、信托等非銀機構、地產基金等社會資本廣泛參與。在徐紹義看來,當務之急是區分城市更新與開發類信貸,“不能搞一刀切,簡單地視城市更新為涉房類貸款業務。”

他山之可以攻玉。在城市化發展過程中,城市人口急劇膨脹,造成交通、住房等設施飽和。例如巴黎這座城市,在城市更新的進程中,規劃者重新梳理了城市整體網絡,并構建新系統。以城市中心向外放射的道路布局,通過完整的地下基礎設施改造方式,將城市作為一個系統來運作。城市更新的一大目的,是為了解決城市人口逐漸增多,居住環境越來越不宜居的問題。

岐曉弟繼而指出,“在巴黎城市更新中,其注重在增加成倍的空間的情況下,不破壞城市的整體風貌。尤其是在改造資金來源上,規劃者通過出售土地、國家撥款、建立公共基金、促進借貸的方式,使工程不斷涌入資金。最終,才呈現出我們所見到的具有濃郁歐洲風情的世界時尚之都。”

破局  產業、科技與文化創新探索

華高萊斯創始人李忠曾談到:什么樣的產業有競爭力?答案很明確——科技含量高的產業未見得有競爭力,但有爭競爭力的產業,一定是科技含量高的產業。這,已經成了中國各地方政府在經濟發展上的共識。

大科學裝置和高校,是現在對經濟發展促進作用最大的兩個熱門答案。“高校挖掘機”可以說是高科技產業發展的“緩釋膠囊”——既出成果又出人才。而“大科學裝置”除了本身也是一個“緩釋膠囊”之外,同時還是高科技企業去攢“瓷器活”的“金剛鉆”。

李忠舉了這樣一個典型例子:2019年11月15日,美國的FDA (美國食品藥品監督管理局)以加速審批的方式,批準了一款由中國百濟神州公司研發的新藥——澤布替尼。這是中國的醫藥研發企業,第一次成功地敲開了FDA的大門。那為什么FDA會用加速審批的態度,來批準這款治療成人套細胞淋巴瘤及相關淋巴細胞疾病的新藥呢?除了療效顯著之外,還有一個重要原因就是,這款藥的分子結構做得非常精確。

要知道,這款藥有著極其復雜的空間折疊的大型蛋白質分子結構。所以最重要的高技術含量工作之一就在于用大科學裝置——上海光源,把分子結構分析清楚。這臺位于上海張江的大型科學裝置,能把對于物質分子結構的探測精度提高到了1.25埃,也就是0.125納米的水平。“這在內行人的眼里就叫‘行家一出手,就知有沒有’。你能做出這么硬的活,人家當然會給你來一個加速審批。”李忠表示。

“城市更新并不僅僅是物質層面的更新,更為關鍵的是引入新產業、新科技和新文化。”岐曉弟總結到,例如引入高端的研發企業、金融企業、高科技企業,可以將辦公、生活、文化、綠色、健康的理念全部融入,城市產業結構升級了,從而實現城市新舊動能的轉換。從產業的迭代、科技的注入、人才的引入,到文化的升級和物質更新同步發展。

編輯:coral
分享到:

相關新聞

最新推薦
掃描左側二維碼
關注地產雜志微信
掃描左側二維碼
關注財經新地產微信
有意與本刊合作者,有關合作事宜請與財經新地產傳媒聯系。未經財經新地產傳媒書面授權,請勿轉載或建立鏡像,否則即為侵權。
廣告經營許可證[京海工商廣字第0407號] 京ICP備11014849號-8

京公網安備 11010502047595號


違法和不良信息舉報電話:010-85650246 舉報郵箱:jubao@xindichan.com.cn
Copyright 財經新地產傳媒 All Rights Reserved 版權所有 復制必究
欧洲无码亚洲AV一品道