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財鑒 | 首開股份:國有房企中的“差生”

本文來源于:新地產 李茜楠 2022/04/27

2021年仍踩兩道紅線,北京“大地主”近幾年交出的成績單都不盡如人意。

來源:財經新地產   文 | 李茜楠   編輯 | 劉狄

4月16日,首開股份發布了2021年財報,公眾將視野集中到了“京城一哥”身上。一部首開史,半座北京城。首開股份作為北京的“大地主”,其近幾年的業績情況卻并不理想。

2021年,首開股份營收擁有超過50%的增長,但是凈利卻大幅下跌,營業成本上升,負債高企。其在京拿地數量也有所減少,2022年北京首批集中供地中,更是罕見地未斬獲任何地塊。

2020年,首開股份剔除預收賬款后的資產負債率為74.83%,凈負債率為178.56%,現金短債比為0.89,屬于三道紅線全踩的“紅檔”房企,在當時的國企開發商中并不多見。2021年,首開股份仍腳踩資產負債率及凈負債率兩道紅線,這在融資成本較低的大型國有房企中更是少見。

營收漲五成 凈利跌八成  

據財報顯示,公司2021年銷售額 1149 億元,同比增長 6.94%;全年營收678.02億元,同比增長了53.31%。然而,扣除營業成本后的凈利卻大幅下跌。其歸股凈利為6.92億元,同比下降77.95%;其扣非凈利5.94億元,同比下滑74.36%。

對于營業成本的上升,年報中表示是受房地行業整體下行的影響,結轉收入項目土地成本較高,銷售價格受政策限制,營業成本增漲幅度大于營業收入增長幅度,營業毛利率有所降低。

在營收增長的前提下,凈利大幅下滑,主要源于營業成本的上升。主要費用項目有:2021年銷售費用為17.41億元,同比增長25.49%;管理費用為11.53億元,同比增長12.23%;財務費用27.88億元,同比增長9.54%。

首開表示,房地產開發業務是公司主業,也是最主要的利潤來源。公司自稱區域布局為北京區域(京津冀)、北方片區和南方片區三大區域。至報告期末,公司擬售、在售主要項目(含自持)約175個。其中北京區域目前有83個項目,南方片區有85個項目,主要深耕城市涉及蘇州、杭州、福州、廈門、成都。二者相加共計168個項目,其他區域的份額幾乎可以忽略。

2016年,首開股份“根植北京、擴張全國”的布局正式開始;2018年,北京地區資源占比降至50%以下;2019年,增加京外投資力度。

從財報中可以看出,2021年京外的營業成本為327.57億元,相比于2020年的224.83億元有大幅增長。2021年,京外地區的營收為399.56億元,是北京區域的1.45倍,然而在營業成本方面,京外地區是北京區域的1.52倍。

2021年,公司開發投資的實際投資額為688.38億元,這一數值超過了營業收入。此外,首開股份總資產為3143.18億元,比上一年下降了135.25億元。

融資成本僅3.81% 仍踩兩道紅線

首開股份的總負債為2472.91億元。據企業預警通顯示,在負債項目下,2021年有息負債總額為1273.29億元,其中短期債務有216.60億元,長期債務有1056.69億元。2021年的有息負債相比于2020年減少了69.37億元。

財經新地產根據企業預警通數據統計發現,2021年首開股份共發行9筆債券,總金額為172.5億元,平均融資成本僅為3.81%,遠低于行業平均水平。

從2021年1月1日至今,首開股份共發行債券13只,其中囊括中期票據、私募債以及資產支持票據。13只債券金額共計240.2億元,票面利率的均值為3.76%。

2021年,首開股份仍腳踩兩道紅線。報告期內,首開股份剔除預收賬款的資產負債率為73.60%,凈負債率147.45%,現金短債比為1.22,前兩項數據均超過了“三道紅線”標準。

從房地產企業的財務數據中可以發現,部分房企的剔除預收賬款的資產負債率往往較高,但是經計算處理后的凈負債率往往能夠保持在健康水平,但首開股份的凈負債率卻連年居高不下。

在規模排名前50的國有房企中,腳踩紅線的并不多見。而像首開股份這樣,融資成本低,財務狀況卻比較緊張的房企,就更是少之又少。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示,負債的占比高,要溯源于企業的發展模式以及運營能力。首開股份腳踩兩道紅線,表明其超出合理負債能力在進行擴張。

城更項目未增加 在京拿地數量減少     

近年來,在北京的城市更新改造中,首開一直位于前列。2020年,首開集團公司設立城市更新事業部,積極投入到舊城區更新改造業務中。

2021年,首開股份開發的棚戶區改造及土地一級開發項目主要區域在京津冀地區,其中6個位于北京,1個位于河北廊坊,計劃總投資為463.13億元。

在2021年報告中,首開表示,報告期內公司棚改和集體租賃住房項目在穩步推進。其中,數個棚改項目的征收工作已經收尾,部分項目即將達到上市條件。諸多回遷房及配套,正在開工建設中,部分項目主體結構封頂,而尚未完成的5個項目全部位于北京地區。

財經新地產對比首開股份2020年年報發現,2020年的棚改項目與2021年年報披露的項目完全一致,沒有增加新的項目。其中唯一的調整為,大榆樹鎮下屯村棚戶區改造和環境整治項目的計劃總投資,從2020年的46.12億元下調至35.54億元。

財經新地產梳理發現,自2021年以來,首開股份在京拿地數量呈現出逐次減少的趨勢。

2021年北京第一批集中供地成交的30個地塊中,其中6塊有首開的身影,其中包括與卓越和旭輝拿得的朝陽區金盞小店村地塊、與住總和保利拿得的大興區舊宮鎮地塊等,首開股份拿地在總供地數量中的占比高達20%。

2021年北京第二批集中供地中,首開股份共拿到17塊中的3宗,分別為海淀區永豐產業基地地塊、豐臺區萬泉寺村地塊、昌平區北七家鎮地塊,公司拿地占比為18%。

2021年北京第三批集中供地中,首開股份在10宗地塊中摘得1宗,即是密云水源路南側地塊,公司拿地占比下降至10%。而2022年北京首批集中供地中,首開雖然報名了朝陽區王四營地塊及崔各莊地塊,但成交名單中卻沒有其身影。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示,在北京的土地市場上拿地競爭激烈。首開股份的布局還是立足北京,在2022年北京首批集中供地中,首開股份沒有拿地,但是參與了競爭,可以表現出其仍有一定在京拿地的熱情。

編輯:李茜楠
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