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財鑒 | 無過即功 保利發展有望“躺進”前三

本文來源于:新地產 郭鵬 2022/04/27

對手掉隊,保利發展離“進三爭一”的目標又進了一步。

來源:財經新地產   文丨郭鵬   編輯丨Coral

“在行業波動中,作為行業領軍企業,公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢,更能捕捉市場機會?;趯π袠I和公司自身競爭力的信心,公司提出的‘進三爭一’目標,是有信心和底氣的。“去年新上任的保利發展董事長劉平在昨天(4月21日)的業績交流會上說道。

早在2017年,時任保利發展董事長的宋廣菊就曾表示過在未來2-3年要重回前三的目標。而在2021年7月宋廣菊離任,保利發展也未能如愿進入前三。

由于恒大的掉隊,保利發展2021年簽約銷售額排名從第五上升到第四位,離目標的實現又進了一步??紤]到融創從去年下半年陷入資金鏈困境,拿地數量急劇減少,今年保利發展很可能會“躺進”前三。

對手“拉胯” “進三”有望

4月19日,保利發展公布了2021年年報。對比各家已經公布財報的企業,保利發展在銷售額和銷售面積方面落后于萬科和碧桂園。

在銷售額方面,相比于另外兩家企業的下降態勢,保利發展銷售額則同比上漲。雖然三家企業的銷售面積均同比下降,但保利發展下降的數據最小。

保利發展文圖1_副本

由于恒大在2021年出現危機,融創近況也不佳,保利發展的進三目標很有可能在今年實現。再考慮到萬科去年業績出現明顯下滑,職業投資人朱酒認為,保利發展今年銷售額坐三望二是大概率,后面還有進一步提升的可能。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示,保利發展的央企背景自帶信用背書,再加上較好的企業運營能力和流動性管控能力,讓其在銷售額、拿地面積排在前列的情況下,還能保證經營的穩定性。

業績穩定 無過即功

保利發展也沒有擺脫整個房地產行業增收不增利的境遇。

2021年,保利發展營業收入為2849.3億元,同比增長17.2%;凈利潤為273.9億元,同比下降5.59%,略低于2019年的279.59億元;扣非凈利潤為268.3億元,同比下降4.88%。

與行業利潤率下行趨勢一致,保利發展的毛利率為26.8%,同比下降 5.79 個百分點。并且保利發展還在年報中表示,未來隨著高地價項目的陸續體現,毛利率表現仍將承壓。

在債務方面,保利發展回籠金額 5020 億元,回籠率為 93.8%,連續4年經營活動現金流為正。2021年,保利發展發行公司債 86.9 億元、中期票據 100 億元。保利發展有息負債規模為 3382 億元,綜合融資成本約 4.46%,較2020年下降 31 個基點,各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準。

保利發展一改過往籌資活動現金流凈額為負的情況,2021年籌資活動現金流凈額為344.6億元,2019年和2020年籌資凈額分別為-28.3億和-18.8億元。保利發展表示,這是由于融資規模增加,合作方投入增加所致。

朱酒表示,如果在往年,上面這些數據都是看起來平淡無奇的,但在經歷了2021年下半年洗禮后,能保持自己的常規進程,對房企來說就已經非常不易??梢哉f當前的房企無過便是有功,當眾多競爭對手紛紛倒下或者后退之后,能堅持自己的發展節奏,就是一種優勢。

發債98億 “適當”提升拓展力度

保利發展延續了自2020年以來的積極拓展項目,2021年新增項目數量為145個,僅比2020年少一個,大幅度超過2019年的127個。

3月25日,保利發展發布公告,獲得證監會同意其向專業投資者公開發行面值總額不超過 98 億元公司債券的注冊申請。

財經新地產根據保利發展獲得房地產項目公告的不完全統計,今年以來,保利發展投入454億元購入31個房地產項目,用地面積達199萬平方米,并出資20億元參與上海城市更新引導基金。而萬科在今年前三個月新增了6個項目,總計出資為104億元。

保利發展財務總監王一夫表示,公司對大勢的判讀是“聚焦”。即市場規模見頂后,市場需求是相對聚焦的,會回歸一二線核心城市,且主要會集中于這些城市的成熟區域。而由于“雙集中供地”政策,這些城市的供地在第一季度是相對有限的,所以基于這樣的判斷,隨著第二季度的中心城市陸續進行供地,公司嚴格按照立項標準,適當的提升拓展力度。此外,公司也在密切關注一些收益更佳、風險可控的收并購機會,這些項目的落實可能需要的時間和周期會更長。

加碼非住宅業務發展

去年9月,保利發展正式將公司的證券簡稱從“保利地產”變更為“保利發展”。保利發展表示,更名是為更好地體現戰略定位、更準確地反映主營業務結構,圍繞“一主兩翼”發展戰略,構建“以不動產投資開發為主、以綜合服務與不動產金融為翼”的不動產生態發展平臺。

劉平在業績說明會上表示,房地產市場已進入峰值時代,但在未來一段時間公司仍然看好房地產市場。而保利發展在2018年的戰略規劃中就提出了“不動產生態發展平臺”,圍繞主業協同、后房地產綜合服務及產業金融服務,重點發展物業服務、商業運營、資產交易以及養老、租賃等服務體系,提升產業金融服務能力,探索不動產資管業務,完善持有物業全周期經營體系。

近年來,房地產公司紛紛開拓非住宅多元化業務,提升公司盈利穩定性和抗風險能力。保利發展與過去相比,非住宅項目數量也在逐漸增多。相比于2020年,報告期內保利發展房地產項目出租數量均有較大增長,其中酒店項目增長6個,寫字樓項目增長9個,購物中心項目增長11個。

而名字變更的背后即是自2020年以來,保利發展在物業、購物中心、酒店等非住宅業務方面的收入實現了較為快速的增長。

保利發展文圖2_副本

截止到2021年年末,保利物業在管面積達4.65億平方米,合同面積達6.56億平方米,合同管理項目2428個,全年實現營業收入107.8億元,同比增長34.2%。

保利發展已開業購物中心35個,在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等38個城市;開業面積247.5萬平方米;已開業酒店、會議中心20個,客房數近5000間;在營長租公寓項目43個,覆蓋上海、廣州、杭州、成都等核心城市;公司基金累計管理規模超1700億元。

“‘不動產生態發展平臺’是保利發展的戰略規劃,從2021年年報上看保利的購物中心、酒店等項目數量在增多。這些業務具有項目投資大、流動性差和回收慢的特點,一般情況下如果增長過快會影響企業的流動性,對保利來說也是如此。因此如何提升其流動性就是保證公司平穩運行的核心內容。分拆這部分業務單獨上市,是提升其資產流動性的重要途徑,未來保利發展很有可能會將這塊業務分拆并單獨上市。”柏文喜說。

編輯:李茜楠
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