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財鑒丨金地連續三年超額完成目標 業績優等生仍存隱憂

本文來源于:新地產 郭鵬 2022/04/27

在并購方面,“綠檔”金地將在現金流允許情況下優中選優。

來源:財經新地產   文 | 郭鵬    編輯 | Coral

在房地產行業整體遇冷的大環境下,金地集團交出了一份“業績優等生”的答卷。4月24日,金地集團公布2021年年度報告。地產分析師嚴躍進表示,“在這一輪的競賽賽跑中,金地集團整體表現較為穩健,并呈現出不錯的成長性。”

連續三年超額完成業績目標

雖然房地產行業下半年境遇不佳,但金地集團卻兩次提高業績目標。

在2021年年初,金地集團計劃新開工面積和計劃竣工面積分別約為988萬平方米和1362萬平方米,半年報時調增至1681萬平方米和1450萬平方米。而最終金地集團全年實際完成新開工面積1843萬平方米、竣工面積1534萬平方米。

自2019年開始,金地集團已經連續三年超額完成新開工和竣工面積目標。

在2021年,金地集團累計實現簽約面積1377萬平方米,同比增長15.25%;實現簽約金額 2867.1 億元,同比增長 18.15%。其中,在上海、金華、呼和浩特、徐州、昆山等城市的市占率排名第一。

而總體上,金地集團仍是增收不增利,但凈利潤下降幅度較小。2021年,金地集團收入約為992.3億元,同比增長18.16%;凈利潤約為94.1億元,同比下降9.5%;扣非凈利潤為86.2億元,同比下降11.87%;毛利率為21.18%,下降了11.68個百分點。

拓展低線位城市存隱憂

金地集團在2021年投資了111宗地塊,總投資額約1309億元、權益投資額約523億元,新增總土地儲備約1636萬平方米、權益儲備約648萬平方米。截至2021年年末,金地集團總共進入了全國78個城市,總土地儲備約6398萬平方米、權益土地儲備約2923萬平方米。

而近三年,金地集團在拿地方面維穩。2019-2021年,金地集團分別獲得113、116、111宗土地,新增土地儲備分別為1688萬、1657萬、1636萬平方米,累計進入城市數量分別為61、70、78個。

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其中,截止到2021年年末,金地集團在一線城市的投資占比為34%,一二線城市投資占比超過半數,達到65%。并且,近三年金地集團在一二線城市投資占比均在65%左右,但隨著進入城市的數量增多,三四線城市中的項目數量也在增加。金地集團在年報中指出,一線城市市場流動性更好、安全性更高,因此其更傾向于對一二線城市進行深耕,同時也會適當向三四線城市擴展。

嚴躍進認為,金地集團專注于核心重點城市,這體現出企業投資較為穩健的特質,后續業績成長性也比較高。

另據金地集團年報顯示,2021年下半年珠三角市場降溫明顯,東莞、惠州等城市成交面積同比大幅下滑,部分中西部及東北區域城市全年成交量下滑,存在較為明顯的下行壓力。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示,對金地集團而言,一方面,拓展低線位城市需要解決分散資源和加大管理半徑的問題;另一方面,結合近期房地產銷售市場的表現,在低線位城市拓展會加大產品去化難度、降低產品溢價能力并降低周轉速度,對公司業績表現產生負面影響。

金地集團董事長凌克在業績會上表示,中國的房地產行業及城市化進程目前都已進入了下半場,發展速度放緩,住宅每年的銷售額及其開發收益也將隨之降低。所以結合上述對于未來十年中國城市化進程發展趨勢的判斷,金地集團在布局長三角和珠三角地區的三四線城市及胡煥庸線以下的省會城市,同時主要聚焦長三角、珠三角、環渤海三大城市群。

具體來說,今年金地集團將持續關注一二線城市,并對不同層級城市做不同的收益標準。另據董事兼總裁黃俊燦表示,在并購方面,金地集團也會關注機會,在現金流允許的情況下優中選優。

債務融資能力較強  應收賬款增幅明顯

在債務方面,金地集團“三道紅線”指標均處于“綠檔”行列。2021年年末,金地集團債務融資余額為1256億元,債務融資加權平均成本下降至4.56%;資產負債率為76.19%,剔除預收款項的資產負債率為67.6%,凈負債率為55.2%。

金地集團的主體信用評級及各項融資產品評級均為AAA級,國際評級機構標準普爾、穆迪維持給予公司的長期信用評級分別為BB、Ba2。截至2021年年末,金地集團獲得各銀行金融機構授信總額2467億元,已使用銀行授信總額為878億元,尚剩余授信額度1589億元??傮w上,金地集團體現出了比較強的債務融資能力。

值得關注的是,金地集團應收賬款和其他應收款增長幅度較大,且占總資產的比例也在同步擴大。據年報顯示,2021年的應收賬款為7.6億元,同比增長75.45%,金地集團表示這是由于物業管理應收款項增加所致。報告期內,其他應收款規模達到935.6億元,接近全年收入規模,同比增長39.59%,占總資產比例達20.22%。對此,金地集團的解釋是由于應收關聯方往來款增加所致。

柏文喜表示,其他應收款類別的增多將會對金地集團的現金流產生直接影響,并加大公司的流動性壓力,從而提升公司的運營難度。

“應收賬款是潛在的收入來源,一般做法是進行證券化處理,加速資金回籠。企業還可以多做一些有助于資金改善的創新。”嚴躍進說。

編輯:李茜楠
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